14房企2015銷售目標超六成預增幅低於去年
??房企年報
??保利地產副總經理餘英說，今年是一個“調控後遺癥顯露之年，樓市詭異之年”。
??最近市場很熱鬧，除瞭各種政策上的YY，房企還忙著一件事：舉行2014年度業績發佈會。不僅對2014年進行全面總結，更對形勢復雜的2015年做瞭戰略部署。市場最為關註的是，今年銷售目標怎麼定？試圖從此窺探出各傢房企在所謂“詭異”的一年裡持有什麼心態。
??年報特點
??1調低銷售增長速度
??南都記者重點調查14傢品牌房企，其中4傢對業績增長的預期普遍制定在10%以下，6傢對業績增長的預期普遍制定在10%-15%之間，2傢制定在15%-20%之間，2傢目標未設定。
??第一種情況如碧桂園、融創、遠洋地產。2014年碧桂園合同銷售金額約1288億元，增長21.5%。2015年目標定為1350億元，同比增5%。相比之下，新一年度5%的增長幅度已大大放緩。碧桂園總裁及執行董事莫斌指出碧桂園今年的銷售目標是審慎的策略，並強調集團不會片面地追求規模的增長。
??第二種情況如越秀、時代、合景、奧園、龍湖、華潤。如2015年越秀地產合同銷售金額定為248億元，同比增長12.7%。時代地產2014年同期增長37.8%，2015年銷售目標為165億元，較比去年僅增10%。
??第三種情況如中海、招商。2015年中海力爭完成合約銷售金額不少於1680億元(含合營公司和中海宏洋)的目標，接近20%的增長目標可謂比較樂觀。
??此外，相較於2014年銷售額的實際增長幅度，所調查的14傢企業中，僅有3傢的2015年預期銷售額增長幅度是上調，分別為中海、華潤置地、龍湖，另外9傢均下調，保利地產基本持平，1傢不設定目標。
??如此定調基於何因？引用龍湖地產高層的闡述，“我們今年對整個市場的判斷是謹慎樂觀，可能下半年會有一些市場機會，主要是政策的利好。但總體上由於相對供應量較大，所以實際上即使有積極因素，可在基本面的壓力還是非常大”。
一般信用貸款房貸利率
??2搶奪一二線戰略高地
??2014年業績普遍受到三四線城市拖累，所調查房企幾乎都在年報中強調增加一二線城市的佈局力度。
??即便碧桂園，過去一二線和三四線的銷售貢獻比例一度為三七開、四六開，2014年實現平分秋色。對於目前的城市佈局，碧桂園聯席總裁朱榮斌表示，“還是看市場機會，隻要有機會，不管一二線還是三四線我們都會做。”
??其他如，越秀地產2015年預計廣州可貢獻56%，廣州外區域44%。目前的土儲主要圍繞在廣州、武漢以及杭州三大城市。保利地產一些利潤率較低的三線城市項目會盡快地清貨結尾，把資金更多地投向北上廣及一二線城市這些利潤較高周轉較快的城市項目。合景泰富地產在去年的銷售比例中，廣州、北京、上海占比的銷售超過三分之二，公司今年二線城市會選擇加快去庫存。時代地產廣州的銷售額同比增長56.1%，占全集團的51.7%。2015年時代依然聚焦已經進入的城市。
??富力地產則明確提出遠離三四線城市，“今年國內房價會趨於平穩，不會有大跌的可能性。供過於求的情況主要集中在三四線城市，並沒有在一二線城市出現。如有十分合適的土地收購項目，集團隻限於考慮北京和廣州等一線城市。”
??3部分企業降土儲
??2014年房企放緩瞭拿地的步伐，如保利地產2014年新增容積率面積和地價分別同比下降瞭32.6%和24.5%。根據國傢統計局數據，去年全國土地出讓面積27.18萬公頃，同比下降25.9%。另一方面，由於土地資源稀缺，特別是優質地塊越來越少，導致地價繼續上漲。
??進入2015年，中央頻頻放出政策利好消息，但市場目前尚未見起色。日前龍湖地產舉辦的發佈會上，高層明確表示，今年買地上會呈現中性偏保守。據介紹，龍湖近幾年的任務是降土儲，兩三年前已經著手瞭，今年還要繼續，對於一些質量不太好的土地進行清盤，市場上出現條件特別好的土地才會選擇出手。
??房企減少拿地、放緩開工節奏等戰略收縮已成既定事實，究其原因，存貨積壓、現金流緊張、負債率攀升讓開發商放慢擴張步伐。眾多企業對2015年土地投資的態度上都表明審慎拿地。業界預測，今年土地流拍將更多。
八德信貸借貸信貸年息
??但華遠地產原董事長任志強認為，這並不是壞消息。“企業土地購置不足，導致2015年新開工面積下降，下一期的住房供應必將是下降的。當庫存問題解決後，後期的價格就會上漲。”
??4合作人制度風靡
??2014年，地產與金融聯姻是有關業務拓展的熱門話題之一，如恒大入股華夏銀行、越秀集團入股香港創興銀行。除瞭商業地產、養老地產等領域探索，房企在管理模式上也有瞭新思路。
??萬科、碧桂園、越秀、龍湖等紛紛表示著重探索合作人制度。越秀地產總經理陳志鴻對媒體表示，“今年在佛山采取瞭事業合夥人制度，是因為土地增值已經不是房地產行業增值最重要的因素，而團隊作為內生動力，對房地產行業而言更加重要。基於這一考慮，我們引入事業合夥人制度，從而激發團隊的內生動力”。
??萬科項目跟投制度使得操作團隊必須跟投自己的項目；碧桂園合夥形式是，集團董事、副總裁、中心負責人及區域總裁、項目經理強制跟投，員工可持股15%。碧桂園執行董事兼首席財務官吳建斌表示，碧桂園的所有項目都將轉變為合夥人制。而越秀地產還隻停留在項目跟投層面。
??重點房企一覽
??他們探索合夥人制度
??碧桂園不會片面追求規模增長
??銷售業績：2014年碧桂園合同銷售金額約1288億元，增長21.5%。2015年目標定為1350億元，同比增5%。相比之下，新一年度5%的增長幅度已大大放緩。莫斌指出碧桂園今年的銷售目標是審慎的策略，並強調集團不會片面地追求規模的增長。
??一二線城市占比：2014年一二線城市市場銷售貢獻約48%，與三四線城市貢獻平分秋色(另海外業務占4%)。
??產品占比：將以90-140平方米的高層洋房為主。
??土地購置：2014年碧桂園全年新獲取土地中有67%是於2013年底前就已經進入的城市。
??公司新動向：碧桂園集團將以聚焦城鎮化紅利為核心，塑造財務穩健性為要務，引進合夥人制度，積極建立投資平臺及戰略業務單元。
??房企表態：碧桂園主席兼執行董事楊國強對公司目標業績表示滿意，“我們的銷售在(市場)不太好的時候還在增長，還不錯的瞭。”
??越秀地產回歸一二線城市
??銷售業績：2014年合同銷售金額約為人民幣220.4億元，同比增長瞭50.4%。2015年越秀地產合同銷售金額定為248億元，同比增長12.7%。
??一二線城市占比：2014年廣州銷售金額累計119.11億元，占比57.3%。2015年預計廣州可貢獻56%，廣州外區域44%。
??產品占比：2014年住宅及單位約占93.2%，商業及其他產品約占6.8%。
??土地購置：越秀地產今後的拓展方向是“回歸一二線城市”，目前的土儲主要圍繞在廣州、武漢以及杭州三大城市。
??公司新動向：該集團在2015年之初提出“利益共享、風險共擔”的雇員獎勵計劃。集團表示，將爭取資源整合，積極尋求行業優勝劣汰過程中的兼並收購機會，實現規模、效率和效益的明顯提升。
??房企表態：“去行政化”是發展的大方向，而全面取消限購後房地產市場將建立起適應新常態的長效機制，貨幣政策持續放松利好房地產市場溫和復蘇。
??他們積極“觸網”
??保利地產預計業績增速超GDP
??銷售業績：去年銷售額1366.76億元，同比增9.09%，低於2013年23.15%的銷售增速。對於今年業績，保利地產表示增長應會在GDP目標增幅以上。
??一二線城市占比：公司仍以一二線城市佈局為主。一些利潤率較低的三線城市項目會盡快地清貨結尾。
??產品占比：2014年，公司住宅產品占比超過80%，其中144平米以下剛需產品占比超過90%。
??土地購置：今年以一二線城市為重點深化和完善“3+2+x”城市群戰略佈局，計劃完成房地產直接投資1200億元。
??公司新動向：以地產開發為主，謀求在商業地產、養老地產、房地產金融等方面的創新發展，到2015年將持有的商業地產規模提升至總資產的10%。同時，2015年將建立移動互聯網社區(APP)平臺———“保利和社區”。
??奧園地產商住雙向發展
??房企表態：奧園地產董事會主席郭梓文：“奧園主要奉行商住雙線發展的策略，限購放開與否對奧園來說影響不大。”
??銷售業績：去年銷售金額122.2億元，同比增長22%。今年銷售計劃將比去年銷售額增長10%-15%，據估算約在134.2億元-140.3億元。
??一二線城市占比：銷售收入比在廣州、重慶、沈陽、中山及其他城市分別為40%、14%、14%、13%和19%。
??土地購置方面：董事局主席郭梓文則表示：今年土地收購方面的計劃大概跟上一年持平，上一年是46億，那麼今年收購土地的計劃與上一年接近。堅持一二線城市為主、三四線城市為輔。
??公司新動向：奧園將繼續推動升級文化旅遊、養老養生復合地產模式。發佈互聯網戰略及AO公寓1.0版。將逐步拓展海外市場，實現境內境外同步發展。
??他們做旅遊地產
??雅居樂地產銷售目標穩中求進
??銷售業績：今年集團的預售額為人民幣441.6億元，較前年增長9.5%，但未達到定下的480億元目標。今年銷售目標450億，較去年略增2%。
??一二線城市占比：雅居樂今年新開工面積321萬平方米，同比下降34%，最大可售貨量達760萬平方米，在售項目達78個。從面積看，華南區域占比44%。
??產品占比：今年從產品結構看，剛需產品占75%，高端產品10%，旅遊產品15%。
??土地購置：截至2015年3月25日，集團於逾40個城市及地區，擁有總建築面積約4035萬平方米的土地儲備。2015年雅居樂預計購地金額為55億。
??公司新動向：雅居樂會加強產品前期定位和規劃工作，持續優化產品結構，以開發剛需改善型產品為主，輔以遊房地產，以及迎合市場需求的高端產品。
??房企表態：集團主席兼總裁陳卓林表示，展望2015年，預計中國經濟將保持平穩增長。政府多對房地產市場實施的調控措施已見成效。然而，市場庫存量短期內仍偏高，預期2015年整體行業經營環境依然充滿挑戰。
??他們都定調增長10%
??合景泰富地產加快二線城市去庫存
??銷售業績：2014年合景泰富的權益預售總額約為人民幣205億元，未完成2014年初定的210億元的目標。首席財務官及執行董事徐錦添稱，合景泰富預計2015年的銷售目標是要不低於10%的增長，換言之今年要完成225億元的銷售額。
??一二線城市占比：去年，廣州、北京、上海占比的銷售超過三分之二。今年二線城市會選擇加快去庫存。
??產品占比：將以剛需和首次改善型為主，接近8成的銷售來自小戶型的銷售。
??土地購置：截至2014年12月31日，持有土地的合計總建築面積約1010萬平方米。
??公司新動向：繼續加強在IT方面的探索，加強公司在網絡平臺、電商方面的合作和銷售。而公司內部管理會越來越移動化。
??時代地產今年將投入50億購地
??銷售業績：2014年共實現合同銷售金額目標達152億元，超額完成全年150億元合同銷售目標，同期增長37.8%。2015年銷售目標為165億元，較比去年增長10%。
??一二線城市占比：在時代地產152億元銷售總額中，珠三角都市圈的銷售額占全集團的98.6%。其中一線城市———廣州的銷售額同比增長56.1%，占全集團的51.7%。
??土地購置：時代地產今年計劃用50億元用於購地。廣州、佛山占的比重稍微更大一點。
??房企表態：董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄表示，隨著信貸環境的改善和放松，2015年房地產市場環境將繼續趨向好轉。
??而他們與眾不同
??中海地產銷售目標增幅接近20%
??銷售業績：2014年中海地產全年合約銷售額(含合營項目和聯營公司銷售)達到歷史新高，達1408.1億港元，高於年初制定1400億港元的目標。2015年力爭完成合約銷售金額不少於1680億元(含合營公司和中海宏洋)的目標，接近20%的增長目標可謂比較樂觀。
??公司新動向：集團將逐步把投資物業盈利比重達到集團盈利的20%，集團正在開發和待開發的商業地產面積達380萬平方米，其中一半以上預計2017年底前落成。
??土地購置：2015年集團計劃新增土地可發展樓面面積不少於1000萬平方米。
??萬達商業地產從“重資產”轉型“輕資產”
??房企表態：萬達集團董事長王健林表示，在中國經濟持續放緩的情況下，萬達各項指標全面超額完成。
??銷售業績：萬達商業地產合同銷售收入1601.5億元，完成目標的100.1%，同比增長26.8%；租金回款110.8億元，同比增長32.7%。2015年商業地產公司的收入、利潤指標不再公佈，而是內部下達。
??公司新動向：以前萬達廣場通過房地產銷售產生的現金流來投資持有萬達廣場，這是重資產模式。而今年開始萬達要推一種輕資產模式，就是萬達廣場的設計、建造、招商、運營、慧雲系統、電子商務系統都由萬達自己做，使用萬達廣場品牌，但所有投資由別人出，資產歸投資方。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-27/09065987026597683970602.shtml
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