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樓市在經濟新常態下加速回歸居住屬性
??新常態下政策利好措施並不會引致房價普遍意義上的反轉回升。庫存仍是今年樓市整體主基調、局域分化趨勢將更為顯著。一些熱點地區由於潛在剛需入市可能會促使量價回升，但房價大幅上漲的可能基本可以排除。
??國傢統計局對70個大中城市的統計顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價格3月環比下降的城市由2月的66個銳減至50個；上漲城市則激增10個至12個。住宅銷售明顯回升，一線城市房價環比漲幅轉正，二三線城市環比降幅顯著收窄。在經歷瞭史上最嚴厲最長周期的調控後，在接踵而來的政策利好下，樓市見底論、抄底論再起，房價似乎有即刻反轉之勢（一些樓盤甚至喊出漲價口號），樓市也似乎要再次進入量價齊升的自我強化軌道，市場正在經歷微妙的心理考驗。但我們認為，需要理性分析當前影響樓市的多元化因素，新常態下政策利好措施並不會引致房價普遍意義上的反轉回升。
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??房價從去年5月整體環比回落，再到9月環比全面止漲，樓價調整已持續瞭近一年，同比價格下降意義上的深度調整也已持續瞭半年。截至今年3月，一線城市房價同比整體下降4.5%，二三線城市同比降幅超過6%。房價環比持續回落並導致同比負增長的情形，在2011年10月到2012年5月也出現過，當時因房地產“降溫”造成稅收和土地出讓收入大降，地方政府或明或暗地放松調控，甚至萌發“政策松綁”的沖動，但隨即被一一叫停。但這輪房價調整不同。當前樓市單邊持續上漲的預期已經改變，尤其大量保障性住房建設極大緩解瞭中低收入群體住房需求，改善瞭住宅市場的市場結構和供求關系，政府逐漸夯實瞭住房市場政策托底功能。因此，這一輪房價絕對回落，比2012年更具可持續的微觀市場基礎，局部行政性調控手段讓位於市場調節機制的條件已經成熟。從去年二季度開始，絕大部分城市相繼放開限購限貸，從去年“9·30”二套房認定新規到今年“3·30”降低二套房首付和銷售免稅年限“5改2”新政，提升公積金貸款額度上限等，房地產市場已進入政策寬松期，通過鼓勵首套房和改善型需求來“穩定住房消費”，再疊加近期降息降準效應，“房地產市場持續健康發展”已具備市場和資金雙重基礎。
??當前經濟下行壓力大，固定資產投資持續回落，房地產開發投資領銜回落勢頭。今年一季度房屋新開工面積下降18.4%，住宅新開工面積下降20.9%（降幅均進一步擴大），兩者延續去年以來的負增長態勢。類似情況隻在2009年和2012年出現，但本輪負增長期限已超過前2輪。房地產市場調整力度前所未有。我國經濟正處在結構調整升級“銜接期”，經濟增長動力青黃不接導致經濟下行壓力持續加大，這也是經濟新常態下經濟增速換擋的本質原因。在區間管理框架下，經濟下行容忍度和結構調整之間的短期權衡決定瞭創新、改革和轉型仍是當前主基調。
??雖然房地產政策經過瞭一系列調整，這種調整更多是對過去非常規管制政策的市場化回歸，以鼓勵自住型消費需求，但仍限制投資投機。中國城鎮化還遠未完成，剛需和改善型潛在需求規模仍然巨大。在經濟下行壓力持續加大背景下，房地產市場非常規管制措施逐步退出並適度加大對自住型消費的支持力度，通過直接針對房地產剛需群體的鼓勵措施加速房地產去庫存，既在減輕經濟下行壓力，釋放和化解風險，也在加速滿足剛需，促進房地產健康平穩發展。這與過去通過房地產“強刺激”來拉動經濟以致滋生大量投資投機性需求的做法截然不同。通過政策引導加速住房向居住屬性回歸，“穩住住房消費”並有效保增長，為改革創新轉型創造更寬松環境，達到惠民生、保增長、促轉型的多重目標，這是房地產回歸居住本質、新常態下房地產政策的題中之意。
??各項政策利好疊加，無疑有助於釋放剛需，並促使部分潛在剛需和改善型需求提前入市，這對樓市“量價”都有一定支撐作用，也是樓市健康持續發展的前提和目的。但自住型需求入市不會導致樓市“量價”暴漲並螺旋上升。西南財經大學中國傢庭金融調查與研究中心數據顯示，當前城鎮可實現的剛性和改善型住房需求不足4%，自住需求恰恰是高房價的受害者和出局者。
??過去十餘年樓市單邊持續快速上漲的一個重要原因，是各方對樓市持續上漲的一致預期。但眼下的經濟新常態已改變瞭房價過快上漲的基礎。從本質上說，房價過快上漲需要相應上漲的購買力支撐，新常態下經濟增長下臺階，經濟潛在產出(購買力)已無法承受高房價及房價過快上漲壓力。此外，樓市投資投機環境也已改變。《不動產登記暫行條例》實施後，全國所有地級以上城市住房信息系統都必須與住建部聯網。雖然這與房產稅征收沒有必然聯系，但全國統一性房地產登記改變瞭大量投資投機者心理預期，有效減少瞭投資投機增量和存量，而這正是過去房價單邊上漲的重要支撐力量。還有，一些熱點地區仍在執行限購政策，這也從準入上直接排除瞭投資投機性購房需求。
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??若再從產業周期看，樓市整體供大於求的格局已經形成，樓市整體庫存高企，邊際供給能力處於高位；再加上大量保障性住房入市解決瞭大部分剛需，房價彈性逐漸增強，兩者疊加決定瞭房價難以再出現普遍意義上的反轉回升。
??大傢都知道，股市和樓市具有一定的需求替代關系。資本市場在戰略新興產業培育發展和國企改革中的重要作用，決定瞭我國股市的長期向好趨勢，這無疑將顯著改變居民的資產配置策略，這在短期對樓市具有明顯的需求替代作用。
??基於上述邏輯，我們認為，去庫存仍是今年樓市整體主基調、局域分化趨勢將更為顯著，樓市將加速向居住屬性回歸；一些熱點地區由於潛在剛需入市可能會促使量價回升，但房價大幅上漲的可能基本可以排除。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-04-23/08185996799134672415194.shtml
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