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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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中國金融四十人論壇特邀嘉賓聶梅生

內容來自sina新聞

國傢統計局數據顯示，截至2013年底，84個重點城市處於抵押狀態的土地面積為40.39萬公頃，抵押貸款總額7.76萬億元，這7.76萬億的土地貸款實際上形成瞭土地金融。開發商買到土地後，馬上到銀行抵押，形成瞭銀行7.76萬億的抵押貸款餘額，而且這僅僅是84個城市的量，全國一共有600多個城市，這個問題不容小覷。

近日，國傢統計局發佈的"2014年1-8月份全國房地產開發和銷售情況"和"2014年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況"顯示，1-8月我國商品房銷售面積約6.5億平方米，同比下降8.3%；截至8月末，商品房待售面積約5.6億平方米，比7月末增加930萬平方米；70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有68個，僅有溫州持平、廈門上漲。種種跡象表明，中國房地產市場仍在進一步下探和調整。同時，從8月份部分城市取消限購，到近期首套房貸再現松動跡象，人們對於房地產政策的放松充滿期待。

如果一季度沒有過緊收縮房地產信貸，整個房地產市場就不會出現跳崖式下行。對剛需部分來說，不僅沒有恢復到正常中性的利率水平，反而上浮瞭抵押貸款利率。所以從數據可以看出，個人抵押貸款增速下降太快，開發商資金回籠慢，造成瞭很多問題。除自住需求外，改善性需求也不應該被打壓。

我認為房地產市場很可能會持續負增長一段時期，即房價和銷售額、銷售量繼續負增長。但隨著調控政策的逐漸放松，房價會回到接近於零增長，或稍好一點的局面。從長期來看，考慮城鎮化、人口流動、需求和房屋折舊等因素，未來十年至十五年，房地產業仍將有足夠需求。

在經濟換擋期，房地產能起到穩定經濟的作用。但現在，從各項數據來看，房地產對經濟形成的是負拉動影響。

及時放松限制政策完善房地產金融鏈條

現在房地產市場想要走出困境，不能僅依靠改變貸款政策，其實中國在整個房地產金融產業鏈上缺少工具。美國的房地產項目從一開始就有各種不同的金融產品，開發商的自有資金隻占5-10%，而中國的要求是35%甚至40%；美國的房地產在開發中期有開發貸款、個人抵押貸款；在房地產商退出時有房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trust, REITs)、資產證券化等工具。中國的房地產業在整個金融鏈上隻有個人貸款和開發貸，這是遠遠不夠的。

我認為，如果早一個季度解除限購，房地產形勢會好得多。因為限購、限貸、限售、限價這"四限"政策是在房屋信貸銀行有哪些利率多少免費諮詢試算台中民間信貸房貸缺錢急用哪裡借錢台中民間信貸房貸貸款全省皆可處理房價急劇增長時期出臺的，不適用於當前房地產和經濟下行時期。

當前，中國經濟面臨經濟增速下行和結構性轉型壓力。根據中國金融四十人論壇內部課題"中國金融系統性風險與宏觀審慎監管"研究成果，房地產行業是社會經濟發展的支柱行業，與銀行、影子銀行和土地財政等諸多領域相關聯，房地產市場下行很可能成為金融系統性風險的觸發點。

在近期召開的中國金融四十人論壇內部研討會上，與會嘉賓圍繞以上問題進行瞭深入的討論。經作者審核和主辦方同意，《21世紀經濟報道》本期刊登華遠地產董事長任志強的主題演講，以及全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生的點評發言，以饗讀者。(馬冬冬)

房市持續低迷對經濟形成負拉動

固定資產投資同比增速從1-7月的17.0%下降至1-8月的16.5%，為13年來最低。一般認為，房地產投資增速下降至18%，經濟就會出問題，但現在已經下降到13.2%，對經濟負拉動作用太大。房價的雙控指標是，增速不能高於GDP增速，不能高於人均收入增速。最近，華爾街日報的數據顯示，7月份中國70個城市房價同比增長2.43%，顯然比GDP增速慢多瞭，且從8月份環比數據來看，十大城市房價增長全部為負。所以我覺得房價下跌需要引起關註，要對經濟低迷期做好準備，經濟下行加劇瞭房地產市場下行，房地產價格下行反過來又加劇瞭經濟下行。現在開發商資金緊張，未來投資肯定會下降，所以明年樓市也會繼續低迷。

房地產金融鏈條需要更多工具

我的判斷是，房價不會崩盤，經濟也不會硬著陸。但是中國房地產問題的根源在於：土地和金融。

我認為房地產最危險的時候已經過去瞭。今年兩會前後比較危險，那時候房地產各項指標出現瞭跳崖式下降。但當時大傢都沒看清形勢，所以也沒有出臺相關政策。現在從增速下降發展到瞭負增長，但是負增長區開始穩定，預計四季度會平緩下來。

限制政策應及時放松

新聞來源2胎房貸銀行利率多少免費諮詢試算http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-20/07272916400.shtml

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